Universidad Tecnológica de Bolívar

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Algunas consideraciones jurídicas sobre el contrato de arrendamiento

Publicado el 27 Mayo 2020


En locales comerciales en medio de la crisis y post cuarentena

Por. Eduardo Salgado
Magister en Derecho Mercantil y Contratación Internacional privada
LL.M en Arbitraje Internacional y de los Negocios
Profesor del Programa de Derecho

 

Es evidente que en estos momentos de crisis, las obligaciones nacidas de los contratos privados presentan fuertes barreras para ser cumplidas por parte de los deudores. Esta situación es a consecuencia de dos razones de fondo: (i) Las medidas extraordinarias impuestas por el Gobierno Nacional que implica un cese de las actividades económicas, y una principal, (ii) el virus que afecta al mundo entero y ha supuesto un pare en todo el tráfico comercial de las personas que celebran contratos en el ámbito nacional e internacional.

Estas razones han impulsado a los empresarios que instalan sus Establecimientos de Comercio en locales comerciales y arrendadores por igual, a repensar en las condiciones económicas de sus contratos. Es cierto que las obligaciones siguen incólumes para los arrendatarios, pero también lo es que en estos momentos hay empresas que no están generando lucro alguno.

Los arrendadores por otro lado, se debaten entre si aceptar modificaciones express de sus contratos proponiendo soluciones como la de reducir hasta el 50% del canon durante el periodo de cuarenta o simplemente no cobrar dichas prestaciones, entre otras.

Sin perjuicio de alguna solución que el Gobierno dicte relativo a este tema, lo que se prevé es que mucho de los arrendatarios dejarán de cumplir sus obligaciones caso en el cual post cuarentena podrán considerar la imprevisión, el caso fortuito o incluso el enriquecimiento sin causa[1] como figuras privadas existentes para defenderse o para demandar.

Lo anterior parece altamente probable porque se avecinan, de extenderse la cuarentena, terminaciones unilaterales abusivas y exigencias onerosas por parte de los arrendadores en virtud del principio Pacta Sunt Servanda el cual reza que el contrato es ley para las partes (artículo 1602 C.C.), luego, estas deben respetar prístinamente sus obligaciones como si en la economía nada estuviese sucediendo.

Es evidente cómo los cobros de cánones excesivos de arrendamiento en locales comerciales en medio de la crisis económica es una clara afrenta al principio Rebus Sic Stantibus del cual refulge la estabilidad y la conservación rigurosa en el contenido contractual de las circunstancias fácticas, económicas y jurídicas existentes al momento de celebrarse el acto.

Se hace necesario entonces que arrendadores, arrendatarios e inmobiliarias que administran locales comerciales, lleguen a posibles acuerdos transaccionales o conciliatorios en los cuales consideren las situaciones económicas de las partes en el contrato, sin que prime el abuso o la onerosidad excesiva que genere imposibilidad en el cumplimiento.

 


[1] Ver Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC 10113-2014 del 31 de julio de 2014, M.P. Margarita Cabello Blanco

 


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